En Ciudad de Buenos Aires, la oferta de alquileres aumentó más de un 300% en los últimos cuatro meses. Este dato, que se desprende de un informe reciente de Reporte Inmobiliario, plantea una cuestión de fondo en el marco de la derogación de la Ley de Alquileres, en diciembre de 2023. Hay cada vez más propietarios que eligen ofrecer sus departamentos en pesos, con precios que se actualizan cada tres meses por IPC y que quedan, en muchos acuerdos, ―según recalcan fuentes del sector inmobiliario― por encima del valor del mercado. Se agrava la situación de pagos para los inquilinos, que encuentran en los créditos hipotecarios una posibilidad real de cambio.
Según las estadísticas publicadas en mayo por Reporte Inmobiliario, abril fue el cuarto mes consecutivo en el que creció el número de unidades en alquiler, revirtiendo la tendencia contraria que se dio durante todo el año pasado, cuando mes a mes el número de unidades ofrecidas en pesos disminuía.
En números, la oferta de propiedades en alquiler en abril aumentó pasando de 1.874 unidades existentes en marzo a 2.293 disponibles el mes pasado. Se trata de cuatro veces más a la oferta existente de diciembre, cuando apenas llegaban a 551. De esta forma, la cifra actual supera en un 316% a la existente el último mes de 2023.
La mayor cantidad de departamentos usados ofertados en pesos sigue concentrándose en los dos ambientes, con 1.038 unidades. El número de oferta de monoambientes llegó a 429, mientras que los tres ambientes totalizaron 666. Y de los más grandes con tres dormitorios hay solo relevados 160 departamentos en la Ciudad de Buenos Aires. De todos modos, el número es aún bajo si se compara con el promedio histórico, de entre 15.000 y 17.000 inmuebles disponibles.
El incremento de la oferta tiene como raíz la derogación de la Ley de Alquileres, consecuencias del DNU 70: los contratos volvieron a celebrarse entre las partes con actualizaciones trimestrales y acuerdos, en la mayoría de los casos, cada dos años. Allí se expresa qué tipo de moneda se tomará para cerrar la transacción, el índice elegido para el ajuste y los períodos.
Para Vanesa Ibarra, titular de Salguero Propiedades, actualmente los propietarios se están volcando hacia los contratos que se ajustan solo en moneda nacional, a causa del estancamiento del dólar. De hecho, de acuerdo al último informe de alquileres del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), solo el 33% de la oferta de alquileres están en dólares: ese número era del 38% en marzo.
“La parte más complicada es la de los inquilinos. Lo que estamos viendo es que los departamentos aumentan mucho por encima del valor del mercado. Tengo un caso de una chica que me alquiló un tres ambientes por $ 600.000, y este mes le pasé de ajuste $ 870.000. Si yo a ese departamento lo tengo que alquilar hoy, vale $ 700.000”, introduce Ibarra.
“Ahora, ¿qué le conviene al propietario? Sí, alquilar en pesos, porque cobra rentas altísimas que elige atar al IPC, y a veces aunque le das otro índice no lo quiere. La rentabilidad que da un departamento ahora no lo daba hace años, hablamos del 8% anual. Pero el inquilino vive mal, la semana pasada me rescindieron 3 contratos porque me dijeron “no podemos seguir con los ajustes”. El asalariado no lo puede pagar, esa es la realidad. Lo lógico sería que el propietario razone y diga “¿cómo le ajusto al inquilino? voy a tener en cuenta su ingreso”, detalla.
Agrega que muchos propietarios que tenían sus inmuebles en alquiler temporario o venta volvieron a pasarlo al tradicional, por la conveniencia que les representa en términos contractuales.
“Un departamento de dos ambientes es más rentable que un Airbnb. El alquiler temporario se está desmoronando, porque todos prefieren pasar sus alquileres a pesos con contratos a dos años y actualizaciones de tres meses. El temporal ya no les deja plata, porque además en esos casos el propietario cubre los impuestos, pero en el caso de los tradicionales los inquilinos cubren todo”, señala.
Diego Migliorisi, corredor inmobiliario, agrega al respecto que el incremento de ofertas hizo que se generara una competencia que permitió que muchos valores bajaran y que una buena parte de los precios del alquiler pueden verse motorizados por la suba de las expensas de muchos edificios. “Por ejemplo, un departamento de tres ambientes en Villa Crespo se puede conseguir en $ 400.000 y las expensas pueden ser $100.000 o $ 120.000, eso también afecta en el valor de la unidad”, remarca.
Según destaca el informe de Reporte Inmobiliario, el valor medio de la oferta para una unidad de un ambiente, en abril pasado, alcanzó los $ 260.000; la de un dormitorio se mantuvo en $ 300.000. Mientras tanto, la cotización media de los dos y tres dormitorios ofrecidos en alquiler se ubicó en $ 440.000 y $ 550.000 respectivamente en abril.
Ibarra sostiene que “si baja la inflación, lo que va a suceder es que no le va a aumentar tanto al inquilino, pero el valor de mercado de un alquiler hoy es lo que está publicado, los alquileres no van a bajar. Y hay otra cosa, hoy la realidad es que se alquilan, no en un día pero el promedio es una semana. Hoy hay demanda, no como antes, pero hay”.
Y asegura que está recibiendo últimamente muchas consultas respecto a los créditos hipotecarios UVA, lo que considera una gran oportunidad para inquilinos que tienen capacidad de proyección y un buen ingreso salarial: “Históricamente el alquiler se llevaba el 30% del inquilino, hoy se lleva el 50%”.
La mirada de José Rozados, fundador y director de Reporte Inmobiliario, es que la demanda “continúa tan activa como antes” y que en departamentos no destacables, en cuanto a calidad y ubicación, sí hay una migración hacia el alquiler en pesos ajustable en función de la posibilidad de determinar índice y plazo de actualización.
“En la medida que la inflación siga reduciéndose y se recupere el ingreso real, si se pactó conscientemente de entrada, no debería haber grandes inconvenientes o complicaciones de sostener los ajustes. La mejor manera de “regular” el mercado de alquileres es a través de fomentar el crédito hipotecario, que quien alquila pueda comprar. Hasta que eso no se extienda la única salida para la clase media ―e incluso media alta y para quien tiene ingresos menores y quiere formar su hogar independiente― es a través de alquiler”, concluye.
