Uno de los estímulos que esperan las inmobiliarias para que despeguen definitivamente las operaciones de compra y venta es el crédito hipotecario. Una herramienta que había sido utilizada durante el gobierno de Mauricio Macri (en su versión UVA, con cuotas atadas a la inflación) y que la nueva gestión de Javier Milei volvió a impulsar -hasta ahora- con menos éxito.
La gran incógnita en el mercado inmobiliario es cuándo estos préstamos van a empezar a impactar en el volumen de operaciones y cuál podría ser su incidencia en los precios.
“Son muchos los factores que explican el éxito de este tipo de créditos. Sin embargo, quizás el más importante es el salario medido en dólares”, señala el Radar Inmobiliario de Fabián Achával Propiedades.
En primer lugar, el nivel de salarios en dólares hoy es sensiblemente inferior (un 38%) a cuando se lanzó la primera tanda de los créditos en 2016 y es un 45% menor a lo que fue en el pico de la demanda doce meses después.
“Esta variable es importante porque impacta en la cantidad de familias que va a poder aplicar a los créditos y por eso, es que se espera una menor demanda”, señala el trabajo.
Según el informe de Achával, además de la caída del salario, hay otros factores que juegan a la hora de moderar las expectativas:
- Mayor inflación: a pesar de estar iniciando un camino hacia la baja, la inflación actual es sustancialmente mayor a la registrada durante el gobierno de Macri y esto genera más dudas a aquellos que quieren tomar créditos que ajustan en relación con esa variable.
- Controles cambiarios: una gran diferencia es que hoy existen controles cambiarios (el cepo) y -aunque se eliminó el parking para acceder al dólar MEP- aún existe mayor riesgo cambiario en las operaciones de crédito hipotecarios.
- Inestabilidad cambiaria: “Durante el boom de los créditos UVA de la gestión de Macri, fue clave la estabilidad cambiaria y el salto que tuvo el tipo de cambio durante los últimos meses es prueba clara de los desafíos macroeconómicos que aún quedan por delante”, indica el informe.
- Menor participación del Banco Nación: durante la era Macri un porcentaje muy grande del total de créditos lo originó el Banco Nación y esta vez se espera una participación sustancialmente menor.
- Mayor oferta de inmuebles: finalmente, según este análisis, hoy existe una mayor oferta de inmuebles y, por lo tanto, es esperable que los créditos generen menor presión en los precios.
Con todo, el sector inmobiliario mantiene las buenas expectativas sobre una recuperación de las ventas apalancadas no solo por el crédito, sino también por el blanqueo de capitales. Según el trabajo de Achával, el sector espera un repunte del nivel de actividad, aunque con menor presión sobre los precios que en los años 2017 y 2018, a raíz del mayor nivel de oferta de inmuebles.
Los datos empiezan a mostrar parte de esa esperada reactivación, aun desde un piso muy bajo. La expansión del crédito hipotecario ajustable por inflación tuvo en junio, fue del 5,4% mensual, según un informe de First Capital Group.
Luego, en julio, el segmento mostró una suba por segundo mes consecutivo, al registrar un alza del 6%, con lo cual desde esa entidad estimaron que, hacia el siguiente trimestre, la línea crecerá con mayor intensidad.
Esta alza incipiente se dio en medio de una mayor cantidad de operaciones en el mercado (respecto de las que había hace ocho años cuando reapareció el crédito) y de la fuerte promoción que están haciendo las entidades bancarias con este producto. En total, hay más de 20 bancos -entre públicos y privados- que en los últimos meses lanzaron sus propias líneas de créditos UVA para estimular la compra de viviendas.
