Durante mucho tiempo se discutieron las cualidades de la Ley de Alquileres sancionada en julio de 2020, la cual regulaba las relaciones entre locadores y locatarios, que apuntaba a mejorar las condiciones de los inquilinos.
Los detractores de la norma afirmaban que la cantidad de regulaciones establecidas podía desincentivar a los propietarios a poner sus inmuebles en alquiler debido, por ejemplo, a que las actualizaciones de precios sólo se podían realizar una vez por año –en un contexto de inflación creciente– y a que los contratos debían firmarse a 3 años, cuando lo tradicional era por 2.
Dicha ley fue derogada en diciembre de 2023 por el actual gobierno de Javier Milei.
Un análisis del mercado de alquileres en Bahía Blanca durante el período 2020-2025 elaborado por el CREEBBA (Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca-Argentina) expone que «en un primer momento, la implementación de la Ley de Alquileres fue percibida por los inquilinos como una medida favorable, en línea con la fuerte promoción política que acompañó su sanción».
Sin embargo, el informe agrega que «con el correr del tiempo comenzaron a evidenciarse sus efectos adversos. La rigidez de los contratos y la pérdida de rentabilidad para los propietarios (producto de un esquema de actualización por Indice de Contratos de Locación que no acompañó el ritmo de la inflación entre 2021 y 2023), derivaron en una contracción significativa de la oferta».
Un dato importante que grafica la restricción de la oferta en nuestra ciudad es que, en el caso de los departamentos, se produjo una caída del 90% entre 2020 y 2022.
«Pasaron de un promedio de 197 unidades disponibles para alquilar en 2020 a tan sólo 20 en 2022. Los otros tipos de inmuebles también disminuyeron considerablemente, de 153 a 86 unidades en el mismo período, lo que equivale a una baja del 43,8%», remarca el informe.
Esta reducción, agrega el CREEBBA, no sólo implicó menos opciones para quienes buscaban alquilar sino también «una menor capacidad de negociación –en los valores– y un mercado más restringido».
Desde el punto de vista de los dueños, la caída de la rentabilidad también fue muy sensible: entre 2021 y 2023, el ICL –la referencia utilizada para subir los precios– acumuló un incremento del 553%, mientras que el IPC-CREEBBA se elevó un 719%, una diferencia negativa del 166% para el margen de ganancia.
Una vez derogada la Ley de Alquileres, «la oferta se reactivó con rapidez, mostrando un aumento del 161% en diciembre de 2023 respecto del mes anterior, y se estabilizó en niveles superiores a los del período regulado».
El promedio mensual de unidades publicadas en 2024 y lo que va de 2025 es de 157 (contra las 20 del año 2022). No obstante, aclara el informe, estos valores aún se encuentran por debajo de los niveles alcanzados previos a la implementación de la ley (los antes mencionados 197).
En cuanto a las variaciones en los precios de los alquileres, en diciembre de 2023, mes de la desregulación, se observó una baja del 24%. La mayor diferencia se vio en las casas (-50%) y fue menos significativo en los departamentos (-6%).
«En 2024 se observó una caída en los precios de los departamentos con magnitudes entre 1%-2% mensual que condice con un reacomodamiento en la oferta de los alquileres. A partir de octubre de 2024 se evidencia una mayor variabilidad de precios, tanto en departamentos como en casas», concluyó el estudio.
